深圳2023年政府工作報(bào)告中指出：加快推進(jìn)“工業(yè)上樓”，新增2000萬平方米低成本、優(yōu)質(zhì)、定制化廠房空間。

深圳夢(mèng)注意到，2023年2月7日，深圳市人民政府印發(fā)《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓” 項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》。該《通知》提出目標(biāo)：堅(jiān)持“工業(yè)立市、制造強(qiáng)市”，遵循生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投“三創(chuàng)結(jié)合”，投入與產(chǎn)出、運(yùn)營與財(cái)務(wù)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益“三個(gè)平衡”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)要求，進(jìn)一步整合相關(guān)職能部門和各區(qū)（含大鵬新區(qū)、深汕特別合作區(qū)，以下同）力量，細(xì)化職責(zé)分工，加快推進(jìn)項(xiàng)目審批工作，確保連續(xù) 5 年每年提供不少于 2000 萬平方米“高品質(zhì)、低成本、定制化”廠房空間的工作目標(biāo)，為全市制造業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

“工業(yè)上樓”對(duì)于深圳意味著什么？近日新華社兩篇文章進(jìn)行了解讀：《“工業(yè)上樓”為什么是深圳制造業(yè)當(dāng)家的金名片？》、《“工業(yè)上樓” 深圳制造“八仙過?！薄贰?/section>

文中提到：一直以來，深圳市委市政府高度重視制造業(yè)發(fā)展，堅(jiān)持工業(yè)立市、制造業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，廣東省委副書記、深圳市委書記孟凡利多次研究部署加快打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間工作，要求把工業(yè)空間作為城市基礎(chǔ)設(shè)施加以保障，推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)建設(shè)提速，全方位夯實(shí)制造業(yè)家當(dāng)。

“加快‘工業(yè)上樓’是深圳落實(shí)黨的二十大報(bào)告指出的‘堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上’‘加快建設(shè)制造強(qiáng)國’的具體舉措，也是落實(shí)廣東省委提出的‘實(shí)體經(jīng)濟(jì)為本、制造業(yè)當(dāng)家’‘堅(jiān)持抓大產(chǎn)業(yè)、大平臺(tái)、大項(xiàng)目、大企業(yè)、大環(huán)境建設(shè)’的重要行動(dòng)，目的就是更好保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，做優(yōu)做強(qiáng)制造業(yè)家當(dāng)，推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！鄙钲谑形睍洝⑹虚L覃偉中這樣表示。

2022年11月16日，深圳在高交會(huì)期間成功舉辦“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)簽約儀式，提出未來每年將建設(shè)供應(yīng)2000萬平方米優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)廠房，連續(xù)實(shí)施5年，且租金不超過35元/月/平方米，5年1萬億優(yōu)質(zhì)廠房的體量相當(dāng)于再造一個(gè)新深圳！各區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)在現(xiàn)場莊嚴(yán)簽下軍令狀，其中寶安、龍崗兩個(gè)大區(qū)2023年任務(wù)均為不低于500萬平方米。在寸土寸金的深圳，如此大力度地推進(jìn)“工業(yè)上樓”計(jì)劃，可以看出深圳為夯實(shí)制造業(yè)家當(dāng)?shù)臎Q心和魄力。

本文附上深圳首批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目目錄、《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》，供你參考！

新華社：“工業(yè)上樓”為什么是深圳制造業(yè)當(dāng)家的金名片？

制造業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)命脈所系，要堅(jiān)定不移把制造業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)做強(qiáng)做優(yōu)做大。

廣東省委十三屆二次全會(huì)提出，要突出制造業(yè)當(dāng)家，高水平謀劃推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，堅(jiān)持抓大產(chǎn)業(yè)、大平臺(tái)、大項(xiàng)目、大企業(yè)、大環(huán)境，把制造業(yè)這份厚實(shí)家當(dāng)做優(yōu)做強(qiáng)，在新的高度挺起廣東現(xiàn)代化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)“脊梁”。

一直以來，深圳市委市政府高度重視制造業(yè)發(fā)展，堅(jiān)持工業(yè)立市、制造業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，廣東省委副書記、深圳市委書記孟凡利多次研究部署加快打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間工作，要求把工業(yè)空間作為城市基礎(chǔ)設(shè)施加以保障，推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)建設(shè)提速，全方位夯實(shí)制造業(yè)家當(dāng)。

2022年，深圳規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值超4.5萬億、增加值超1.1萬億，實(shí)現(xiàn)全國城市的“雙第一”，連續(xù)兩年位列先進(jìn)制造業(yè)百強(qiáng)市首位。而深圳產(chǎn)業(yè)用地僅221 km2，是上海的40.2%，蘇州的28.8%。

深圳制造業(yè)當(dāng)家的短板是什么？

2022年11月16日，比亞迪第300萬輛新能源汽車下線，銷量躍居全球第一，標(biāo)志著比亞迪成為首個(gè)達(dá)成這一里程碑的中國品牌。

2023年1月5日，舉世矚目的比亞迪仰望品牌暨技術(shù)發(fā)布會(huì)在比亞迪全球總部隆重舉行。

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這些只是深圳制造業(yè)家當(dāng)?shù)囊唤恰?/section>

盤點(diǎn)深圳制造業(yè)，制造業(yè)當(dāng)家的前提是家當(dāng)殷實(shí)。一直以來，深圳持續(xù)做優(yōu)做強(qiáng)制造業(yè)家當(dāng)。20個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、8個(gè)未來產(chǎn)業(yè)、20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)加速布局，比亞迪深汕二期、華潤微電子等6個(gè)百億級(jí)重大工業(yè)項(xiàng)目正式開工，中芯國際12英寸線、華星光電T7二期、聯(lián)想南方智能制造基地等重大項(xiàng)目建成投產(chǎn)，華為、比亞迪、大疆、邁瑞等一大批國際領(lǐng)軍企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，營商環(huán)境連續(xù)多年位列全國第一。深圳規(guī)上工業(yè)企業(yè)數(shù)、國高企業(yè)數(shù)、制造業(yè)單項(xiàng)冠軍數(shù)、工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值、發(fā)明專利、研發(fā)投入等持續(xù)位居全國前列。

彈丸之地的深圳，產(chǎn)業(yè)空間不足與深圳制造業(yè)當(dāng)家矛盾突出。受國土面積限制，產(chǎn)業(yè)空間成為了深圳制造業(yè)最緊缺的家當(dāng)。深圳面積1997 km2，約一半土地處于生態(tài)控制線內(nèi)，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界1190 km2，現(xiàn)狀開發(fā)973.5 km2，開發(fā)強(qiáng)度達(dá)49%，實(shí)際可用于各類建設(shè)的增量用地接近耗盡。國內(nèi)特大城市大部分以地級(jí)市為底子，深圳是以多山的縣域?yàn)榛A(chǔ)。隨著上限越來越逼近，深圳建設(shè)用地高度緊缺已成為全國絕無僅有的特殊市情。土地空間不足正成為“木桶效應(yīng)”中的最短板。

近年因工業(yè)用地持續(xù)擴(kuò)張難以為繼，加之空間成本、用工成本攀升，導(dǎo)致部分制造業(yè)企業(yè)和產(chǎn)能向東南亞和內(nèi)地轉(zhuǎn)移，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地困難，影響地區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)和發(fā)展后勁。

為什么說“工業(yè)上樓”是張金名片？

面對(duì)新形勢、新格局，將制造業(yè)的根基扎得更牢、更穩(wěn)，持續(xù)增強(qiáng)工業(yè)發(fā)展后勁是深圳推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

基于此，深圳將稀缺的土地資源優(yōu)先用于制造業(yè)，出臺(tái)工業(yè)區(qū)塊線管理辦法，劃定270平方公里工業(yè)區(qū)塊線，以剛性措施嚴(yán)守產(chǎn)業(yè)空間底線。近3年來，產(chǎn)業(yè)用地供給規(guī)模保持較大規(guī)模增長，2020、2021年、2022年全市產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量分別達(dá)203.4公頃、307.22公頃、468.5公頃。為防止去制造業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)，深圳嚴(yán)控“工改商”“工改居”“工改M0”等行為。2022年，深圳開始規(guī)劃建設(shè)連片的20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)。

然而，深圳土地資源約束緊，不可能繼續(xù)拼土地。為此，深圳貫徹落實(shí)精細(xì)化城市管理理念，堅(jiān)持“螺螄殼里做道場”，提出“工業(yè)上樓”計(jì)劃，打造“垂直工廠”，力爭為產(chǎn)業(yè)空間突圍提供深圳范例。

“工業(yè)是深圳的脊梁，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率接近50%，在各行業(yè)中排名第一?！I(yè)上樓’園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位清晰，堅(jiān)持以畝均論英雄，是破解深圳產(chǎn)業(yè)用地緊缺、產(chǎn)業(yè)空間不足的密碼，具有特殊的戰(zhàn)略價(jià)值?！本C合開發(fā)研究院（中國·深圳）有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

重效益，空間、畝產(chǎn)由少變多。受歷史遺留問題影響，深圳不少工業(yè)區(qū)仍處于低效利用狀態(tài)，平均毛容積率小于2.0，園區(qū)規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)畝產(chǎn)一般。“工業(yè)上樓”聚焦用地緊缺“痛點(diǎn)”，通過高強(qiáng)度、集約化開發(fā)，大幅提高廠房面積和畝產(chǎn)效益，是挖掘土地利用潛力，提升經(jīng)濟(jì)密度的突破口。

促升級(jí)，園區(qū)形態(tài)以舊換新。深圳部分位于城中村工業(yè)區(qū)仍然形態(tài)破舊、環(huán)境雜亂?！肮I(yè)上樓”對(duì)標(biāo)全球、著眼長遠(yuǎn)、超前規(guī)劃，配套完善生產(chǎn)生活生態(tài)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)投服務(wù)功能，打造符合產(chǎn)業(yè)生態(tài)要求的3.0升級(jí)版園區(qū)，是導(dǎo)入高端產(chǎn)業(yè)、吸引技術(shù)人才的關(guān)鍵。

圖深圳某老舊工業(yè)區(qū)

強(qiáng)特色，產(chǎn)業(yè)特征轉(zhuǎn)散為聚?！芭f瓶”難裝“新酒”。深圳工業(yè)區(qū)廠房普遍設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一般，缺乏定制化考慮，難以滿足戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)需求。園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚特征不明顯?！肮I(yè)上樓”園區(qū)緊扣戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)定位，突出連片化、定制化產(chǎn)業(yè)空間特征，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上下游就在上下樓。

圖說：龍崗區(qū)11個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位

“工業(yè)上樓”并不代表全部，深圳同樣高度重視無法上樓產(chǎn)業(yè)的需求。深圳市工業(yè)和信息化局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“深圳工業(yè)以‘高精尖輕’為主，大部分都可實(shí)現(xiàn)上樓，但仍有部分產(chǎn)業(yè)的部分環(huán)節(jié)不能上樓，比如工業(yè)母機(jī)整機(jī)制造。我們將其優(yōu)先安置在首層或低樓層，在園區(qū)開發(fā)建設(shè)中針對(duì)性滿足。或者通過加大層高、承重等定制化措施，滿足其上樓需求。”

深圳“工業(yè)上樓”的決心和魄力幾何？

今年深圳市政府工作報(bào)告和高質(zhì)量發(fā)展十大計(jì)劃均明確提出實(shí)施“工業(yè)上樓”計(jì)劃，2023年新增2000萬平方米優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)廠房空間。

挺直身敢擔(dān)當(dāng)，將“工業(yè)上樓”打造為城市準(zhǔn)公共產(chǎn)品?！肮I(yè)上樓”也被稱為“摩天工廠”“空中廠房”，通常指多層廠房，是城市空間形態(tài)的創(chuàng)新和突破。早在2015年，深圳市寶安區(qū)便在全國率先探索“工業(yè)上樓”模式，建成大族激光智造中心、全至科技創(chuàng)新園等典型案例。

在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深圳于2021年底開始頂層設(shè)計(jì)全市“工業(yè)上樓”工作。市領(lǐng)導(dǎo)每周至少召開一次“工業(yè)上樓”推進(jìn)會(huì)，密集調(diào)研督導(dǎo)寶安、龍崗、光明、坪山等工業(yè)大區(qū)。按照“1+1+12”架構(gòu)組建三級(jí)工作專班。發(fā)揮國企主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作用，形成“區(qū)政府主導(dǎo)+國企實(shí)施”的高規(guī)格試點(diǎn)模式。成立工業(yè)投資指揮部，將“工業(yè)上樓”項(xiàng)目納入市政府重點(diǎn)工程，2023年計(jì)劃完成固定資產(chǎn)投資超1萬億元，工業(yè)投資3000億元以上（含“工業(yè)上樓”投資1000億元）。

圖大族激光廠區(qū)5樓生產(chǎn)線

圖全至科技創(chuàng)新園區(qū)12樓生產(chǎn)線

跳起來摘蜜桃，制定了每年2000萬、五年1億平方米廠房空間的宏偉計(jì)劃。2022年11月16日，深圳在高交會(huì)期間成功舉辦“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)簽約儀式，提出未來每年將建設(shè)供應(yīng)2000萬平方米優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)廠房，連續(xù)實(shí)施5年，且租金不超過35元/月/平方米，5年1萬億優(yōu)質(zhì)廠房的體量相當(dāng)于再造一個(gè)新深圳！各區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)在現(xiàn)場莊嚴(yán)簽下軍令狀，其中寶安、龍崗兩個(gè)大區(qū)2023年任務(wù)均為不低于500萬平方米。在寸土寸金的深圳，如此大力度地推進(jìn)“工業(yè)上樓”計(jì)劃，可以看出深圳為夯實(shí)制造業(yè)家當(dāng)?shù)臎Q心和魄力。

圖深圳市“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)簽約儀式

蹲下去抓落實(shí)，以“有為政府”激活“有效市場”。工業(yè)上樓涉及萬億資金、萬億空間，面臨市場動(dòng)力不足等困境。深圳市區(qū)兩級(jí)堅(jiān)持守正創(chuàng)新，逢山開路，遇水架橋，打通了資金、土地、政策等堵點(diǎn)問題。

1萬億資金，錢從哪里來？據(jù)估算，深圳1平方米廠房空間成本大約為1萬元，未來5年“工業(yè)上樓”項(xiàng)目資金成本高達(dá)1萬億元，如此大的資金規(guī)模即使以深圳的財(cái)政實(shí)力仍比較吃緊。

為彌補(bǔ)資金缺口，深圳充分利用市場化、公益化兩類路徑，發(fā)揮國有企業(yè)的使命擔(dān)當(dāng)，支持各類資本入場。支持政策性開發(fā)銀行、大型國有商業(yè)銀行參與，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)采取供應(yīng)鏈金融等創(chuàng)新方式，挖掘盈利潛力，擴(kuò)大融資規(guī)模。積極發(fā)揮政府專項(xiàng)債、RETIs等金融工具作用。

“‘十四五’期間我們將提供不低于2000億元授信意向額度，專項(xiàng)支持深圳市產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)保障和‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目，同時(shí)為入駐制造業(yè)企業(yè)提供多個(gè)貸款品種，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈與資金鏈深度融合”建設(shè)銀行深圳分行行長李宏茂表示。

1億平空間，地從哪里來？“假若按容積率4.0測算，建設(shè)1億平廠房至少需要25平方公里的土地，這還不包括生活居住等配套用地，對(duì)于寸土寸金的深圳來說難度巨大?！鄙钲谑谐鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)人說。

為此，深圳通過多種土地政策創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多渠道供給及土地盤活雙贏。創(chuàng)新實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌模式，充分調(diào)動(dòng)社區(qū)集體用地入場積極性。試行存量土地“提容增效”、產(chǎn)業(yè)用地“異地騰挪置換”、降低城市更新中合法用地比例門檻等政策，著力破解土地低效、碎片等問題，打造平方公里級(jí)項(xiàng)目。試行優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給和二三產(chǎn)業(yè)混合用地供應(yīng)新模式，保障優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)廠房空間持續(xù)供應(yīng)。首批“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目已完成用地供應(yīng)超40個(gè)。

一種新模式，政策堵點(diǎn)如何通？“工業(yè)上樓”既是前沿理念，又是創(chuàng)造性實(shí)踐，存在諸多政策障礙。這其中既包括城市更新土地移交貢獻(xiàn)率高、容積率管控、空間租售限制嚴(yán)格等工業(yè)項(xiàng)目既有困難，也包括層高限制、造價(jià)成本高等“工業(yè)上樓”特有問題。

深圳大膽設(shè)想、小心求證，圍繞“工業(yè)上樓”工作進(jìn)行改革創(chuàng)新和流程再造。創(chuàng)新實(shí)施“工改工業(yè)上樓”新模式，在層高限制、土地移交貢獻(xiàn)率、容積率優(yōu)惠、租售限制、調(diào)增用地等方面給予政策解綁，解決了項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)力不足等關(guān)鍵問題。比如，層高超過8米的，經(jīng)安排專題論證通過，不另計(jì)建筑面積核減。再如，為解決“工業(yè)上樓”高層廠房貨運(yùn)效率低等問題，貨運(yùn)盤道可計(jì)入核增建筑面積。

南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園-貨運(yùn)盤道立面

彎起腰沖刺跑，以超常規(guī)力度和速度推動(dòng)72個(gè)項(xiàng)目開工。開局即決戰(zhàn)、起步即沖刺，深圳“工業(yè)上樓”到處彰顯深圳速度。以2023年上半年底為開工時(shí)限，深圳創(chuàng)新建立“以結(jié)果倒逼進(jìn)度，以進(jìn)度倒逼審批，以審批倒逼流程”的工作機(jī)制，以及“三審一簽”綠色審批制度，加快項(xiàng)目審批，推動(dòng)全域布局、遍地開花，一大批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)土開工。截至目前，全市第一批試點(diǎn)共有72個(gè)項(xiàng)目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。

在3個(gè)月內(nèi)，市委市政府先后隆重舉辦深圳市“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)簽約儀式、“工業(yè)上樓”項(xiàng)目招商大會(huì)、深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園意向企業(yè)簽約儀式等活動(dòng)，包括艾克瑞電氣、東正光學(xué)等一大批優(yōu)質(zhì)制造企業(yè)項(xiàng)目入駐，其中寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園首批簽約入駐制造業(yè)企業(yè)有18家。深圳“工業(yè)上樓”正蔚然成風(fēng)。

另外，國企、民企、銀行等多方主體也紛紛跑步入場，形成合力。比如，國開行深圳分行在支持新橋東項(xiàng)目中授信額度高達(dá)433億元，其中已放貸近100億元。

圖深圳“工業(yè)上樓”廠房空間項(xiàng)目招商大會(huì)

筑巢引鳳添動(dòng)力，蓄勢騰飛正當(dāng)時(shí)。深圳市委市政府將日夜兼程、踔厲奮發(fā)，以深圳速度、深圳質(zhì)量、深圳標(biāo)準(zhǔn)，加快落地一批“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)廠房空間，努力為全市制造業(yè)當(dāng)家提供堅(jiān)實(shí)支撐，為制造強(qiáng)國建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)。

新華社：“工業(yè)上樓” 深圳制造“八仙過?！?/strong>

對(duì)于寸土寸金的深圳來說，大平臺(tái)就是深圳制造業(yè)的“看家寶貝”。2022年，隨著深圳“工業(yè)上樓”計(jì)劃實(shí)施，具有深圳特色的大平臺(tái)建設(shè)正式拉開帷幕。

推動(dòng)制造業(yè)高端化、智能化、綠色化發(fā)展是重要的國家戰(zhàn)略導(dǎo)向。隨著工業(yè)4.0和數(shù)字化浪潮席卷而來，傳統(tǒng)制造業(yè)也正向自動(dòng)化、數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型。而傳統(tǒng)廠房利用率低、品質(zhì)相對(duì)低端、配套并不齊全、缺乏定制化考慮，難以滿足當(dāng)下時(shí)代制造業(yè)需求。但隨著廠房的更新升級(jí)，帶來了租金成本上升，導(dǎo)致部分制造業(yè)企業(yè)向外流失，影響地區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因此，如何解決高品質(zhì)空間與高租金的矛盾是擺在全國大中城市面前的一道難題。

深圳發(fā)揚(yáng)敢闖敢干、敢為人先的精神，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，著眼長遠(yuǎn)、適度超前規(guī)劃建設(shè)“工業(yè)上樓”大平臺(tái)，探索走出一條高品質(zhì)、低成本、定制化的廠房空間供給新路徑。

高品質(zhì)，面向先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)空間

高品質(zhì)空間就是生產(chǎn)空間高標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)空間高顏值、生活空間高便利。與傳統(tǒng)廠區(qū)不同，“工業(yè)上樓”園區(qū)符合先進(jìn)產(chǎn)業(yè)、高端人才對(duì)高品質(zhì)的空間需求。

“深圳推動(dòng)‘工業(yè)上樓’，不僅要打造‘垂直工廠’，更要打造產(chǎn)城融合的高品質(zhì)明星產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)‘三生融合’，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投‘三創(chuàng)結(jié)合’。”深圳市委常委、副市長黃敏表示。

“三生融合”，就是要統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，實(shí)現(xiàn)職住平衡、生產(chǎn)空間高質(zhì)、生活空間便利、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美?！叭齽?chuàng)結(jié)合”，就是以高端制造為核心，打造創(chuàng)新城區(qū)，吸引社會(huì)資本關(guān)注和創(chuàng)投加盟，激發(fā)年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力和草根夢(mèng)想，提升科技研發(fā)和應(yīng)用水平。

新橋東，全球“三生”“三創(chuàng)”標(biāo)桿園區(qū)。建設(shè)中的寶安新橋東“工業(yè)上樓”項(xiàng)目是“三生融合”“三創(chuàng)結(jié)合”高品質(zhì)園區(qū)的典型代表。深圳瞄準(zhǔn)500億元投資、500萬平方米優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、實(shí)現(xiàn)500億元GDP的“3個(gè)500”目標(biāo)，著力將新橋東打造為全球標(biāo)桿先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)。

項(xiàng)目規(guī)劃研究占地面積多達(dá)2.3平方公里，其中開發(fā)建設(shè)用地0.75平方公里，計(jì)容面積約423萬平方米，容積率5.65。項(xiàng)目徹底改變建筑質(zhì)量差、配套不足、產(chǎn)出率低的面貌，拆遷前容積率僅為1.22。建成后可提供約255萬平方米高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，其中高標(biāo)準(zhǔn)廠房面積159萬平方米。目前有初步入駐意向的企業(yè)有80余家，其中規(guī)上國高企業(yè)73家。

表新橋東項(xiàng)目規(guī)劃前后數(shù)據(jù)對(duì)比

圖寶安新橋東項(xiàng)目拆除前鳥瞰圖

圖寶安新橋東項(xiàng)目規(guī)劃鳥瞰圖

項(xiàng)目實(shí)施開放式設(shè)計(jì)，各個(gè)樓棟一層完全打通，增加更多綠化，在空中通過廊道將研發(fā)和廠房的裙房屋頂與“兩山四湖”相連接，布局教育、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、商區(qū)等生活配套，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合。項(xiàng)目規(guī)劃適量創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間，構(gòu)建“上研下產(chǎn)”模式的產(chǎn)研綜合體，未來高度整合小巨人、龍頭等關(guān)聯(lián)企業(yè)，引入人才、資本、服務(wù)機(jī)構(gòu)等創(chuàng)新要素，推動(dòng)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投一體化。

圖新橋東項(xiàng)目開放式設(shè)計(jì)圖

圖新橋東項(xiàng)目產(chǎn)研綜合體示意圖

南山紅花嶺基地，高標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)典型代表。南山智造紅花嶺基地位于南山區(qū)桃源街道留仙大道南側(cè)。項(xiàng)目用地面積約11.8萬㎡，開發(fā)規(guī)模約78.2萬㎡，容積率6.6。其中高標(biāo)準(zhǔn)廠房占總建筑面積一半以上，單棟廠房高度近90m，層數(shù)16層，各項(xiàng)指標(biāo)超過其他地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。原業(yè)態(tài)為老舊工業(yè)廠房，建筑面積約27萬㎡。

通常，制造業(yè)企業(yè)不愿“上樓”的原因有：重型設(shè)備不易上樓，廠房樓板荷載要求高，高層貨梯難達(dá)標(biāo)，貨運(yùn)效率低。該項(xiàng)目在這些難點(diǎn)上均有所突破。

一是層面布局按照“可拆可合”要求，設(shè)計(jì)出“C字型”“一字型”兩種廠房結(jié)構(gòu)，盡可能保障流水線長度。其中，C字形標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)8000㎡，一字形標(biāo)準(zhǔn)層分別為3000㎡、5500㎡、8000㎡。各類廠房可靈活分拆成1600-8000㎡不等單元，保證了不同業(yè)態(tài)企業(yè)的生產(chǎn)需求。

圖 C字形、一字形廠房拆分示意圖

二是層高預(yù)留了未來生產(chǎn)的需求高度。考慮到先進(jìn)制造業(yè)的生產(chǎn)需求，層高定為首層8m，2-9層6m，10-16層4.5m。

三是樓層承重標(biāo)準(zhǔn)較高。該項(xiàng)目廠房的荷載標(biāo)準(zhǔn)為首層2.0噸，2、5、9層為1.5噸，10層及以上為0.8噸，其他層為1.0噸。這些負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)能滿足絕大部分企業(yè)生產(chǎn)需求，荷載要求高的企業(yè)可入駐低樓層。

四是采用了盤道和高架平臺(tái)，裝卸貨可直通各樓層。借鑒裕廊“趨勢工廠”經(jīng)驗(yàn)，通過盤道連接各個(gè)樓層。每棟建筑由3個(gè)三層單元堆疊，2、5、9層架設(shè)高架平臺(tái)，功能效果與首層相似。第9層平臺(tái)有吊裝重型設(shè)備的預(yù)留位置。同時(shí)2、5、9層預(yù)留有卸貨平臺(tái)及貨車停車位。貨車經(jīng)盤道到達(dá)對(duì)應(yīng)樓層平臺(tái)卸貨搬運(yùn)，可大大縮減貨運(yùn)時(shí)間。

圖南山智造紅花嶺基地三層平臺(tái)及盤道設(shè)計(jì)

圖南山智造紅花嶺基地規(guī)劃鳥瞰圖

大族激光智造中心，龍頭企業(yè)高品質(zhì)“工業(yè)上樓”園區(qū)。寶安大族激光智造中心建有4棟生產(chǎn)廠房，層數(shù)7層，配有較為齊全的公寓、食堂、運(yùn)動(dòng)場地等配套設(shè)施。利用廠房樓頂建設(shè)850m環(huán)形塑膠跑道、2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)籃球場、2個(gè)網(wǎng)球場。還配有約800套宿舍、近900㎡健身房、2個(gè)羽毛球場、200㎡桌球室及乒乓球室、超6000㎡超級(jí)員工食堂、超1000㎡社區(qū)健康服務(wù)中心。員工可以通過連橋直接到達(dá)生產(chǎn)車間、辦公區(qū)、宿舍、空中花園。廠區(qū)二棟負(fù)一層相連在建的12號(hào)地鐵永和站B出口。

“早上我和室友會(huì)到廠區(qū)樓頂跑跑步，這樣工作更有精神。下班后，我們還會(huì)和其他產(chǎn)線的員工打籃球比賽和羽毛球比賽，通過各類愛好結(jié)識(shí)朋友、鍛煉身體?！贝笞寮す廛囬g員工李某說。

圖大族激光智造中心項(xiàng)目規(guī)劃效果圖

健身房

圖員工餐廳圖屋頂籃球場及塑膠跑道

低成本，每平方米租金不高于35元

當(dāng)前，深圳廠房月租超過80元/平方米不在少數(shù)，部分區(qū)位較好的超過100元/平方米，而坪山區(qū)、光明區(qū)等離市中心偏遠(yuǎn)地區(qū)月租也普遍在30元以上，影響制造企業(yè)扎根發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)核心片區(qū)租價(jià)在65-85元左右，東莞、珠海等周邊城市的廠房租金也普遍在20元上下。

為解決租金高這一“老大難”,深圳以極大的政策勇氣提出,“工業(yè)上樓”項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)廠房月租控制在平均不超過35元/平方米、年漲幅不超過5%，為制造業(yè)守牢低租防線。

為平抑租價(jià)，并保障計(jì)劃的可持續(xù)性，深圳多方挖潛，探索多條“反哺”廠房建設(shè)和租售的路徑，著重發(fā)揮國有平臺(tái)和國企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，兼顧各方利益平衡，多方面綜合施策，降低租售成本。比如，要求實(shí)施主體自持廠房2/3以上，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

目前，全市第一批70多個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目均已明確月租控制在35元以下。寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園將“工業(yè)上樓”廠房以市價(jià)的30%-50%，分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。具有突出吸引力的租價(jià)和售價(jià)，引發(fā)了高端制造企業(yè)的廣泛關(guān)注和良好反響。

“深圳持續(xù)推出一系列優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的‘工業(yè)上樓’廠房項(xiàng)目，給我們中小制造業(yè)企業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針，我們將繼續(xù)扎根深圳，布局更多的現(xiàn)代化生產(chǎn)線和研發(fā)中心，以孵化更多的技術(shù)成果”，專精特新“小巨人”深圳市艾克瑞電氣有限公司董事長史某激動(dòng)地表示。

定制化，為企業(yè)量身定制產(chǎn)業(yè)空間

“工業(yè)上樓”技術(shù)上可行，大多產(chǎn)業(yè)都可上樓。但不同產(chǎn)業(yè)所需的平層面積、層高、承重、避震、垂直交通等各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)不同。

為提高廠房空間的適配性，深圳打破傳統(tǒng)招商引智路徑，實(shí)現(xiàn)用地空間與項(xiàng)目精準(zhǔn)對(duì)接。傳統(tǒng)招商路徑是“以地招商”“先筑巢后引鳳”。深圳以需求為導(dǎo)向，著力創(chuàng)新實(shí)施“以房招商”“招商先行、邊招邊建”。

例如，深圳高度重視BIM技術(shù)應(yīng)用，新建產(chǎn)業(yè)空間均要求完善并報(bào)送相關(guān)BIM數(shù)據(jù)，運(yùn)用BIM的可視化優(yōu)勢，使意向入駐企業(yè)親身感受廠房的層高、面積、承重、垂直交通、平面布局、室內(nèi)外環(huán)境、消防等級(jí)等關(guān)鍵要素，降低搜尋成本，加速精準(zhǔn)匹配。

“我們將加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)提前對(duì)接，根據(jù)擬引進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)工藝需求，精準(zhǔn)定制交付高標(biāo)準(zhǔn)廠房空間，企業(yè)僅需安裝照明設(shè)備后便可直接使用，做到‘拎機(jī)投產(chǎn)’?！饼垗弲^(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

先引鳳后筑巢，龍崗寶龍智造園實(shí)行“預(yù)招商+定制化”模式。深圳龍崗寶龍智造園項(xiàng)目通過“預(yù)招商+定制化”模式建設(shè)，一期13.2萬㎡廠房的報(bào)名定制需求達(dá)到42萬㎡，目前共簽約企業(yè)8家，預(yù)計(jì)全部達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值超200億元。

其中已封項(xiàng)的1號(hào)廠房為深圳中科欣揚(yáng)生物科技有限公司單獨(dú)使用，聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO董某表示：隨著企業(yè)發(fā)展，我們?cè)谡麄€(gè)核心生物學(xué)里面設(shè)計(jì)了大的應(yīng)用場景和應(yīng)用里面的醫(yī)藥醫(yī)療器械，在我們現(xiàn)有的環(huán)境下，它的產(chǎn)能、空間是受限的。現(xiàn)在政府給我們定制了中科欣揚(yáng)大廈，投入使用后可以極大地緩解我們的產(chǎn)能瓶頸。

圖寶龍智造園1號(hào)廠房已封頂

空間可組合使用，龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園實(shí)行“基準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)+預(yù)留定制化彈性”模式。深圳龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上充分考慮廠房的個(gè)性化需求，重點(diǎn)在大平層、高層高、高荷載方面，采用了多種制造空間的設(shè)計(jì)，并充分考慮后期建筑空間的組合使用。廠房首層層高不低于8米、首層地面荷載不低于1.5噸/平方米，1至4層可建設(shè)單層面積6000至10000平方米的大平層，適合布局半導(dǎo)體和集成電路的精加工生產(chǎn)線，或者5億元以上大型企業(yè)的自動(dòng)化生產(chǎn)線；5層以上單層面積3000至5000平方米，適合億元級(jí)企業(yè)布局超凈車間或無菌車間。

圖龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)圖

圖龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃俯瞰圖

深圳“大平臺(tái)”建設(shè)已形成了科學(xué)的長遠(yuǎn)規(guī)劃和預(yù)期良好的發(fā)展路徑，將為城市未來30年的制造業(yè)發(fā)展，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。未來城市制造業(yè)空間數(shù)量相對(duì)充足，廠房形態(tài)科學(xué)先進(jìn)，租價(jià)售價(jià)較為可控。制造業(yè)空間供給的這一深刻轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)了深圳市委市政府落實(shí)“制造業(yè)當(dāng)家”的鮮明態(tài)度和堅(jiān)強(qiáng)決心。深圳有望成為優(yōu)質(zhì)制造業(yè)走向全球的溫暖港灣和強(qiáng)大根據(jù)地。

（內(nèi)容來源：新華社瞭望智庫）

延伸閱讀

深圳首批“工業(yè)上樓"項(xiàng)目目錄來了

工業(yè)上樓 向天空要空間

在近年工業(yè)用地供需矛盾的逐漸加劇，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、國家政策的引導(dǎo)鼓勵(lì)等諸多元素的驅(qū)動(dòng)下，“工業(yè)上樓”作為一種產(chǎn)業(yè)空間供給模式持續(xù)釋放新時(shí)代新能量，不僅能提升工業(yè)用地的投資開發(fā)強(qiáng)度，也有助于鞏固優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

工業(yè)上樓，即是將傳統(tǒng)單層鋪開的扁平式廠房匯聚到高層樓層的垂直化空間形態(tài)。不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進(jìn)行生產(chǎn)，而是在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。上樓對(duì)象多為輕型生產(chǎn)、環(huán)保型和低能耗類型的高端制造業(yè)，如新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

上世紀(jì)50年代，香港與新加坡迫于土地緊缺和工業(yè)擴(kuò)張的壓力，開始探索“工業(yè)上樓”。中國內(nèi)地的“工業(yè)上樓”成功實(shí)踐則最早發(fā)展于深圳——2012年，全至科技創(chuàng)新園按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的摩天工廠，這些年來一直被譽(yù)為 “國內(nèi)‘工業(yè)上樓’第一園”。

深圳“工業(yè)上樓”

——“三生”“三創(chuàng)”“三平衡”

實(shí)施“工業(yè)上樓”計(jì)劃，是深圳加快建設(shè)全球領(lǐng)先的重要的先進(jìn)制造業(yè)中心的重要舉措。2022年11月，深圳推出“工業(yè)上樓”計(jì)劃，明確連續(xù)五年每年建設(shè)2000萬平方米優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、定制化廠房空間，“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)廠房租金平均35元每月每平方米，打造國際一流的新一代生產(chǎn)生活生態(tài)“三生融合”型制造業(yè)園區(qū)。

2023年1月10日下午，深圳市舉行“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間項(xiàng)目招商大會(huì)。據(jù)悉，目前全市共有72個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。72個(gè)項(xiàng)目中，共有50個(gè)項(xiàng)目在20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。

為加快“工業(yè)上樓”項(xiàng)目建設(shè)步伐，目前深圳各區(qū)正在加大土地整備力度，市領(lǐng)導(dǎo)也密集調(diào)研督導(dǎo)，確保所有項(xiàng)目于今年6月份全部開工建設(shè)。在市委市政府超常規(guī)力度和速度的推動(dòng)下，各區(qū)也已規(guī)劃建設(shè)一大批優(yōu)質(zhì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。

寶安區(qū)

共10個(gè)項(xiàng)目，寶安新橋東先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，是全市首個(gè)平方公里級(jí)的“工改工”城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)148.6萬平方米工業(yè)廠房。

1.燕羅街道智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)燕羅街道，廣田路東側(cè)，象山大道西側(cè)。用地面積約8.86萬平方米，用地功能為普通工業(yè)用地（M1），規(guī)劃總建筑面積約36.7萬平方米，其中廠房面積約26萬平方米。

2.石巖街道三代半導(dǎo)體二期地塊試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)石巖街道，龍大高速西側(cè)、石巖北環(huán)路北側(cè)。用地面積約6.64萬平方米，用地功能為普通工業(yè)用地（M1），規(guī)劃總建筑面積約33.2萬平方米，其中廠房面積約27.2萬平方米。

3.福海街道嘉華地塊試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)福海街道，和平同裕路南側(cè)，同福路西側(cè)。用地面積約1.05萬平方米，用地功能為普通工業(yè)用地（M1），規(guī)劃總建筑面積約4.19萬平方米，其中廠房面積約3.99萬平方米。

4.燕羅街道羅田社區(qū)13-02-01地塊試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)燕羅街道，廣田路東側(cè)，象山大道西側(cè)，木頭塘路北側(cè)。用地面積約6.7萬平方米，用地功能為普通工業(yè)用地（M1），規(guī)劃總建筑面積約33.5平方米，其中廠房面積約28.5萬平方米。

5.西鄉(xiāng)街道寶安客運(yùn)中心試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道，前進(jìn)二路西側(cè)，西鄉(xiāng)大道北側(cè)，木頭塘路北側(cè)。開發(fā)建設(shè)用地面積約3萬平方米，法定圖則功能為長途客運(yùn)站用地，擬規(guī)劃調(diào)整為普通工業(yè)用地（M1）+新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）+交通場站用地（S4），規(guī)劃容積約20.9萬平方米，其中研發(fā)用房面積約5.23萬平方米，廠房面積約10.47萬平方米。

6.新橋街道新橋東重點(diǎn)城市更新單元試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)新橋街道廣深高速以東、莊村路以南、規(guī)劃甘霖路以西、屋山水庫以北區(qū)域。開發(fā)建設(shè)用地面積74.95萬平方米，主導(dǎo)用功能為普通工業(yè)用地(M1)、新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)；規(guī)劃建筑423萬平方米，其中廠房158.9萬平方米，無污染廠房約24.9萬平方米，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房約67萬平方米（含創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房10萬平方米）。

7.石巖街道總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)石巖街道松白路與洲石路交會(huì)處。開發(fā)建設(shè)用地面積約9.3萬平方米，用地功能主要為普通工業(yè)用地（M1），規(guī)劃建筑面積約47.9萬平方米，其中廠房面積約28.95萬平方米。

8.航城街道航港生態(tài)城試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)航城街道107國道和京港澳高速之間，南至機(jī)場南路、北至翠湖及錦繡花園。開發(fā)建設(shè)用地面積約28.3萬平方米，其中工業(yè)用地面積約19.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積約153.7萬平方米，廠房面積約105.4平方米。

9.新橋街道上南工業(yè)區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)新橋街道廣深公路與新沙路交會(huì)處的東南側(cè)。開發(fā)建設(shè)用地面積約16.7萬平方米，其中工業(yè)用地面積約11.7萬平方米，用地功能主要為普通工業(yè)用地（M1），規(guī)劃建筑面積約85.99萬平方米，其中廠房面積約54.49萬平方米。

10.石巖街道羅租片區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目：位于寶安區(qū)石巖街道松白路和洲石路交會(huì)處。開發(fā)建設(shè)用地面積約45.53萬平方米，其中工業(yè)用地約29.84萬平方米，用地功能為普通工業(yè)用地（M1）、居住等功能。規(guī)劃容積為252.02萬平方米，其中廠房約149.21萬平方米。

龍崗區(qū)

共11個(gè)項(xiàng)目，深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園是深圳首個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間試點(diǎn)、深圳首個(gè)二三產(chǎn)業(yè)混合用地試點(diǎn)，深圳首個(gè)“專精特新”專業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，可分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

龍華區(qū)

共8個(gè)項(xiàng)目，觀瀾地塊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)項(xiàng)目，通過定制廠房等方式，重點(diǎn)引進(jìn)精密儀器設(shè)備、智能終端等企業(yè)。

坪山區(qū)

共8個(gè)項(xiàng)目，新能源汽車產(chǎn)業(yè)園是全國首座裝配式高層產(chǎn)業(yè)空間和全國首個(gè)百米高層預(yù)應(yīng)力空心樓板示范工程，引入“三首層”、“開放互聯(lián)”等設(shè)計(jì)思路，將建設(shè)集研發(fā)辦公、輕型生產(chǎn)等功能于一體的新能源汽車技術(shù)創(chuàng)新中心。

光明區(qū)

共13個(gè)項(xiàng)目，招商局光明科技園（招商局智慧城），目前已建成運(yùn)營面積達(dá)51萬平方米，重點(diǎn)聚焦新一代信息技術(shù)、新材料、新能源、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)方向，將為擬入駐優(yōu)質(zhì)企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)工藝需求定制化建設(shè)一批低成本高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

深汕合作區(qū)

共12個(gè)項(xiàng)目，深汕工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)制造業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)引進(jìn)驅(qū)動(dòng)電機(jī)、智能中控、汽車通信等智能網(wǎng)聯(lián)汽車全產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的“產(chǎn)業(yè)森林”。

南山區(qū)

共3個(gè)項(xiàng)目，南山紅花嶺基地，是深圳重點(diǎn)推出的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能企業(yè)集聚的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，折疊空間+多維產(chǎn)城富有現(xiàn)代科技感。

大鵬新區(qū)

共3個(gè)項(xiàng)目，大鵬新區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間試點(diǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)生命科學(xué)、生命健康等領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

前海合作區(qū)

共2個(gè)項(xiàng)目，前海深港智能制造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)智能終端、智能傳感器、網(wǎng)絡(luò)與通信等企業(yè)。

鹽田區(qū)

共1個(gè)項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)攻堅(jiān)試點(diǎn)項(xiàng)目，將依托轄區(qū)優(yōu)越的生態(tài)資源和城市環(huán)境，引進(jìn)符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市

“工業(yè)上樓” 項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》

前言

2023年2月7日，深圳市人民政府印發(fā)《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓” 項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》。

深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓”

項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知

深府函〔2023〕20 號(hào)

為全面貫徹黨的二十大精神，深入貫徹學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記對(duì)廣東、深圳系列重要講話、重要指示精神和關(guān)于制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要論述，貫徹落實(shí)省委省政府關(guān)于堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展、堅(jiān)定制造業(yè)當(dāng)家的決策部署，全面貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于做大做強(qiáng)“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和未來產(chǎn)業(yè)、高水平規(guī)劃建設(shè)20個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、大力實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)計(jì)劃的工作部署，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，加快“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批工作，根據(jù)《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》《深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》等文件，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。

一、工作目標(biāo)

堅(jiān)持“工業(yè)立市、制造強(qiáng)市”，遵循生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投“三創(chuàng)結(jié)合”，投入與產(chǎn)出、運(yùn)營與財(cái)務(wù)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益“三個(gè)平衡”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)要求，進(jìn)一步整合相關(guān)職能部門和各區(qū)（含大鵬新區(qū)、深汕特別合作區(qū)，以下同）力量，細(xì)化職責(zé)分工，加快推進(jìn)項(xiàng)目審批工作，確保連續(xù)5年每年提供不少于2000萬平方米“高品質(zhì)、低成本、定制化”廠房空間的工作目標(biāo)，為全市制造業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

二、工作原則

政府統(tǒng)籌、市場運(yùn)作。市政府高位部署，職能部門政策支持，各區(qū)政府強(qiáng)力推進(jìn)，共同推動(dòng)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目落地。國有企業(yè)帶頭參與，充分調(diào)動(dòng)國有企業(yè)、民營企業(yè)等各方面的積極性，發(fā)揮建設(shè)、運(yùn)營、管理優(yōu)勢，體現(xiàn)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，主動(dòng)推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

分級(jí)聯(lián)審、封閉運(yùn)行。建立“市政府—職能部門—各區(qū)政府” 的三級(jí)聯(lián)審制度，同一層級(jí)審批事項(xiàng)通過專班會(huì)議一次性審議通過，提高審批效率。納入“工業(yè)上樓”的項(xiàng)目封閉運(yùn)作，各區(qū)各部門依法依規(guī)、守正創(chuàng)新、提高效率，加快工作任務(wù)順利完成。

一園一策、政策支持。嚴(yán)格貫徹落實(shí)市政府工作部署，在“保本微利”的前提下，按照“一園一策”“一項(xiàng)目一方案”，用足用好規(guī)劃、土地、更新、整備、財(cái)稅、金融等政策手段，強(qiáng)化政策支撐。

三、組織架構(gòu)

按照“1+1+12”的架構(gòu)成立“工業(yè)上樓”推進(jìn)工作專班，組織架構(gòu)具體如下：

（一）市政府工作專班。

總召集人：市政府常務(wù)副市長

副總召集人：

分管工業(yè)和信息化的市領(lǐng)導(dǎo)

市規(guī)劃和自然資源局主要負(fù)責(zé)同志

市政府分管規(guī)劃的副秘書長

成員單位：市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市規(guī)劃和自然資源局（市城市更新和土地整備局）、市司法局、市國資委、市政府發(fā)展研究中心，各區(qū)政府，市前海管理局。

市政府工作專班主要職責(zé)：審議“工業(yè)上樓”年度任務(wù)、年度項(xiàng)目計(jì)劃，決策重大事項(xiàng)，套開市政府建設(shè)項(xiàng)目用地審批會(huì)，審議或?qū)徟?xiàng)目規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案等。

（二）項(xiàng)目推進(jìn)工作專班。

總召集人：市規(guī)劃和自然資源局主要負(fù)責(zé)同志

副總召集人：

市政府辦公廳分管負(fù)責(zé)同志

市城市更新和土地整備局主要負(fù)責(zé)同志

市規(guī)劃和自然資源局分管負(fù)責(zé)同志

市工業(yè)和信息化局分管負(fù)責(zé)同志

市發(fā)展改革委分管負(fù)責(zé)同志

市國資委分管負(fù)責(zé)同志

市政府發(fā)展研究中心分管負(fù)責(zé)同志

成員單位：市規(guī)劃和自然資源局（市城市更新和土地整備局）、市工業(yè)和信息化局、市發(fā)展改革委、市司法局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房建設(shè)局、市交通運(yùn)輸局、市水務(wù)局、市國資委、市政府發(fā)展研究中心、各區(qū)政府。

項(xiàng)目推進(jìn)工作專班主要職責(zé)：各成員單位按各自職能分工對(duì)項(xiàng)目方案開展審核工作。工作專班總召集人（或委托副總召集人）不定期召開專班會(huì)議，協(xié)調(diào)項(xiàng)目存在問題，審議項(xiàng)目規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案等。

（三）轄區(qū)工作專班。

總召集人：各區(qū)政府主要負(fù)責(zé)同志

副總召集人：各區(qū)政府分管負(fù)責(zé)同志

成員單位：各區(qū)政府相關(guān)職能部門、市相關(guān)部門派出機(jī)構(gòu)等，具體由各單位自行確定。

轄區(qū)工作專班主要職責(zé)：按照審批工作指引（附件 1—3），負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案等的擬訂和初審工作，以及城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃等的報(bào)批、公示、公告等工作。

四、適用范圍

本方案僅針對(duì)已經(jīng)市政府批準(zhǔn)納入“工業(yè)上樓”目錄的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)施路徑分為城市更新類項(xiàng)目、提容或新供應(yīng)用地類項(xiàng)目、土地整備類項(xiàng)目三種類型。

五、任務(wù)分工

（一）市規(guī)劃和自然資源局（市城市更新和土地整備局）。

負(fù)責(zé)項(xiàng)目推進(jìn)工作專班的日常工作，代專班擬定相關(guān)文件，明確項(xiàng)目的審批流程和審批要求，結(jié)合自身職能對(duì)項(xiàng)目方案開展審核工作。

（二）市工業(yè)和信息化局。

負(fù)責(zé)年度項(xiàng)目目錄制定及項(xiàng)目運(yùn)行信息化平臺(tái)建設(shè)，結(jié)合自身職能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)布局和導(dǎo)入開展審核工作。會(huì)同各區(qū)政府建設(shè)CIM+BIM 項(xiàng)目信息化平臺(tái)、開展招商引資工作，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、自持廠房比例及租賃價(jià)格等事項(xiàng)實(shí)施監(jiān)管，指導(dǎo)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

（二）市國資委。

協(xié)調(diào)推動(dòng)國有企業(yè)參與“工業(yè)上樓”項(xiàng)目建設(shè)，結(jié)合自身職能會(huì)同各區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性方案開展審核工作，并指導(dǎo)制定項(xiàng)目投融資方案。制定項(xiàng)目實(shí)施后的成本收益核算規(guī)則，以內(nèi)部收益率控制指標(biāo)為基準(zhǔn)，明確相關(guān)的收益調(diào)配機(jī)制。

（三）市發(fā)展改革委。

負(fù)責(zé)將“工業(yè)上樓”項(xiàng)目納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和市政府重點(diǎn)工程予以推進(jìn)和管理，結(jié)合自身職能對(duì)項(xiàng)目開展審核工作。

（四）市政府發(fā)展研究中心。

負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤研究，結(jié)合國內(nèi)外“工業(yè)上樓”的先進(jìn)做法，對(duì)“工業(yè)上樓”政策提出優(yōu)化建議。

（五）其它成員單位。

結(jié)合自身職能開展項(xiàng)目相關(guān)工作。

（六）各區(qū)政府。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)“工業(yè)上樓”年度計(jì)劃及項(xiàng)目的申報(bào)工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案等的擬訂和初審，以及城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃等的報(bào)批、公示、公告等工作，統(tǒng)籌推進(jìn)項(xiàng)目的具體實(shí)施、產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營管理及后續(xù)監(jiān)管等工作。

六、審批工作機(jī)制

針對(duì)各類型項(xiàng)目的規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案等事項(xiàng)建立“三審一簽”的審批機(jī)制。一審由各轄區(qū)工作專班按批次開展項(xiàng)目初審；二審由各區(qū)政府報(bào)送項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議；三審由項(xiàng)目推進(jìn)工作專班統(tǒng)籌匯總后報(bào)市政府工作專班會(huì)議審議；一簽由市政府工作專班提請(qǐng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審定、簽批。審批具體流程及要求詳見本方案附件 1—3。

位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目參照上述程序，由市前海管理局完成規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案（含產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議）擬定、初審（一審）及審核（二審）工作后，報(bào)請(qǐng)市政府工作專班會(huì)議審議。

七、實(shí)施期限

本方案自印發(fā)之日起施行，有效期 5 年，期間可結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)行情況適時(shí)開展修訂工作，相關(guān)部門及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)制定新政策并對(duì)現(xiàn)行政策進(jìn)行清理。

附件：1．“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批工指引

2．“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批工流程圖

3．“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批工作指引表

附件 1

“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批工作指引

為加快推進(jìn)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批工作，優(yōu)化工作流程，提升工作效能，特制定本工作指引。按照市政府工作部署，根據(jù)實(shí)施路徑分為城市更新類、提容或新供應(yīng)用地類、土地整備類三種類型，具體流程及要求如下：

一、城市更新類項(xiàng)目

各區(qū)政府及其城市更新機(jī)構(gòu)可同步推動(dòng)城市更新單元計(jì)劃和規(guī)劃的制定、審查、征求意見、公示、報(bào)批、公告等工作，進(jìn)一步提高行政審批效率。

（一）城市更新單元計(jì)劃制定與審批。

城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》、省“三舊”改造標(biāo)圖建庫政策等相關(guān)要求制定城市更新單元計(jì)劃并按規(guī)定開展計(jì)劃申報(bào)工作。

轄區(qū)工作專班負(fù)責(zé)單元計(jì)劃的初審工作，確保更新意愿符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》相關(guān)要求、拆除范圍符合省“三舊”改造標(biāo)圖建庫相關(guān)要求，并對(duì)城市更新單元計(jì)劃在合法用地比例、更新方向、建筑物年限、土地移交率、上層次規(guī)劃、相關(guān) 規(guī)劃控制區(qū)域占用及調(diào)整等方面與現(xiàn)行政策不一致的情況予以說明，涉及占用工業(yè)區(qū)塊線、城中村綜合整治分區(qū)、工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的，經(jīng)市政府審批同意，可不進(jìn)行占補(bǔ)平衡調(diào)整。城市更新單元計(jì)劃經(jīng)轄區(qū)工作專班會(huì)議初審?fù)ㄟ^后，按相關(guān)規(guī)定開展公示，并同步報(bào)送項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議。

轄區(qū)工作專班結(jié)合項(xiàng)目推進(jìn)工作專班審議意見進(jìn)行修改完善，形成城市更新單元計(jì)劃草案，與相關(guān)意見處理情況、需市政府審批支持事項(xiàng)的情況說明等一并報(bào)項(xiàng)目推進(jìn)工作專班匯總。由項(xiàng)目推進(jìn)工作專班提請(qǐng)市政府工作專班會(huì)議審議，審議通過并經(jīng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審定、簽批后，各區(qū)政府按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)劃公告。

（二）城市更新單元規(guī)劃制定。

城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目城市更新單元規(guī) 劃，城市更新單元規(guī)劃中應(yīng)包含產(chǎn)業(yè)專題研究和經(jīng)濟(jì)可行性方案。產(chǎn)業(yè)專題研究應(yīng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)用地布局及廠房建筑形態(tài)與擬引進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間需求的匹配情況予以說明。經(jīng)濟(jì)可行性方案應(yīng)遵循“保本微利”的原則制定，項(xiàng)目內(nèi)部收益率原則上≤4.5 ，且與城市更新單元規(guī)劃應(yīng)聯(lián)動(dòng)編制、互為依據(jù)。具體應(yīng)滿足以下要求：

1. 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)符合城市更新單元計(jì)劃、國土空間規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容、基本生態(tài)控制線、水源保護(hù)區(qū)、軌道保護(hù)區(qū)、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)、古樹名木保護(hù)、油氣危險(xiǎn)品管控區(qū)等各類管控要求。地塊容積及容積率應(yīng)結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施承載力、交通市政設(shè)施承載力、歷史文化保護(hù)、地質(zhì)條件、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求確定，并滿足日照、消防等規(guī)范要求。

2. 項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能，規(guī)劃廠房（含無污染廠房）容積占規(guī)劃計(jì)容總建筑面積的比例≥55 ，且不得少于現(xiàn)狀廠房容積。工業(yè)用地原則為單一用地性質(zhì)，使用年限為 50 年。地塊容積率及廠房建筑形態(tài)應(yīng)綜合考慮區(qū)位條件、公共服務(wù)配套及市政交通承載力等因素，結(jié)合產(chǎn)業(yè)專題研究根據(jù)擬引進(jìn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)需求確定，容積率按≤6.5 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

3. 項(xiàng)目規(guī)劃居住容積依據(jù)經(jīng)濟(jì)可行性方案確定，占規(guī)劃計(jì)容總建筑面積的比例≤30 ，因特殊原因項(xiàng)目無法規(guī)劃居住建筑的，經(jīng)市政府審批同意，該部分項(xiàng)目規(guī)劃居住容積可以騰挪至同一實(shí)施主體名下其他項(xiàng)目。居住用地應(yīng)為單一用地性質(zhì)，地塊容積率可依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡稱《深標(biāo)》）按所在密度分區(qū)容積率上限規(guī)定執(zhí)行。

4. 項(xiàng)目應(yīng)按《深標(biāo)》落實(shí)滿足自身需求的教育設(shè)施及其它公共配套設(shè)施，確有困難的應(yīng)開展專題研究，經(jīng)相關(guān)主管部門同意后可在周邊地區(qū)統(tǒng)籌落實(shí)。項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求落實(shí)配建≥5 規(guī)劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租。

5. 項(xiàng)目新建工業(yè)廠房實(shí)施主體自持比例≥2/3，剩余廠房可用于回遷安置或按相關(guān)規(guī)定分割銷售，自持廠房建成后平均租賃價(jià)格≤35 元/平方米·月，租賃價(jià)格年漲幅≤5。自持廠房比例及租賃價(jià)格應(yīng)在項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中約定，并符合產(chǎn)業(yè)主管部門相關(guān)要求。

（三）城市更新單元規(guī)劃審批。

轄區(qū)工作專班負(fù)責(zé)城市更新單元規(guī)劃的初審工作，確保規(guī)劃符合國土空間規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容、相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及“工業(yè)上樓”相關(guān)指標(biāo)控制要求，并對(duì)城市更新單元規(guī)劃在用地功能、規(guī)劃容積、相關(guān)規(guī)劃控制區(qū)域占用及調(diào)整等方面情況予以說明。城市更新單元規(guī)劃經(jīng)轄區(qū)工作專班會(huì)議初審?fù)ㄟ^后，按相關(guān)規(guī)定開展公示，并同步報(bào)送項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議。

轄區(qū)工作專班結(jié)合項(xiàng)目推進(jìn)工作專班審議意見進(jìn)行修改完善，形成城市更新單元規(guī)劃草案，與相關(guān)意見處理情況、需市政府審批支持事項(xiàng)的情況說明等一并報(bào)項(xiàng)目推進(jìn)工作專班匯總。由項(xiàng)目推進(jìn)工作專班提請(qǐng)市政府工作專班會(huì)議審議，審議通過并經(jīng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審定、簽批后，各區(qū)政府按相關(guān)規(guī)定核發(fā)規(guī)劃批準(zhǔn)文件并公告。

二、提容或新供應(yīng)用地類項(xiàng)目

（一）提容項(xiàng)目（已出讓用地增加建筑面積）。

1. “工業(yè)上樓”項(xiàng)目可按照《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（以下簡稱《管理規(guī)定》）提高容積率，未突破《管理規(guī)定》相關(guān)管理要求的項(xiàng)目，仍按照原審批層級(jí)和程序進(jìn)行審批。轄區(qū)政府定期將此類項(xiàng)目審查和建設(shè)情況向市政府報(bào)告。

2.需突破《管理規(guī)定》中關(guān)于新增廠房建筑面積出租比例、貢獻(xiàn)基準(zhǔn)建筑面積核算規(guī)定的項(xiàng)目，具體審批流程如下：

（1）用地單位負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目規(guī)劃方案；各區(qū)政府組織市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)初審規(guī)劃方案（項(xiàng)目可結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求配建宿舍型保租房），編訂擬貢獻(xiàn)建筑物處置方案；各區(qū)政府組織轄區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門擬定產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議；以上內(nèi)容由市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)合并報(bào)請(qǐng)轄區(qū)工作專班會(huì)議審議。

（2）轄區(qū)工作專班將審議后的規(guī)劃方案、擬貢獻(xiàn)建筑物處置方案一并報(bào)項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議。

（3）項(xiàng)目推進(jìn)工作專班將審議后的規(guī)劃方案、擬貢獻(xiàn)建筑物處置方案一并提請(qǐng)市政府工作專班會(huì)議審議。

（4）市政府工作專班會(huì)議審議通過規(guī)劃方案、擬貢獻(xiàn)建筑物處置方案后，出具會(huì)議紀(jì)要報(bào)請(qǐng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審定、簽批，由用地單位向市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

（二）新供應(yīng)用地項(xiàng)目。

新供應(yīng)用地類項(xiàng)目土地供應(yīng)方式（協(xié)議或招拍掛）按照現(xiàn)行土地政策規(guī)定執(zhí)行，其中社會(huì)主體出租的保障性租賃住房等經(jīng)營性用地須以招拍掛方式供應(yīng)；重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目按照《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4 號(hào)）規(guī)定供應(yīng)。為進(jìn)一步簡化程序、合并流程，將項(xiàng)目規(guī)劃方案、農(nóng)轉(zhuǎn)用方案、土地供應(yīng)方案等一并上會(huì)審議，具體報(bào)審的方案可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定；“工業(yè)上樓”目錄中建設(shè)類型符合《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》要求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目，視為已完成平臺(tái)企業(yè)遴選；以協(xié)議方式出讓建設(shè)只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、政府組織配租的保障性租賃住房項(xiàng)目，視為已完成投資主體確認(rèn)。涉及規(guī)劃功能調(diào)整等情形的，由市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)擬定規(guī)劃方案后并公示，在項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議通過后報(bào)市政府工作專班時(shí)，同步報(bào)法定圖則委員會(huì)審批。具體審批流程如下：

各區(qū)政府組織市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)編制規(guī)劃方案（項(xiàng)目可結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求配建宿舍型保障性租賃住房）、農(nóng)轉(zhuǎn)用方案（如有）、土地供應(yīng)方案；組織轄區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門擬定項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議；以上各方案合并由市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)報(bào)請(qǐng)轄區(qū)工作專班會(huì)議（套開區(qū)政府建設(shè)項(xiàng)目用地審批會(huì)）初審，各區(qū)政府應(yīng)依職權(quán)落實(shí)農(nóng)轉(zhuǎn)用方案的審批主體責(zé)任。

2. 轄區(qū)工作專班將初審后的規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案一并報(bào)項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議。涉及規(guī)劃功能調(diào)整等情形的，由市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)同步開展規(guī)劃公示工作，并由市規(guī)劃和自然資源局在土地出讓前完成法定圖則委員會(huì)報(bào)批工作。

3. 項(xiàng)目推進(jìn)工作專班將審議后的規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案一并提請(qǐng)市政府工作專班會(huì)議（套開市政府建設(shè)項(xiàng)目用地審批會(huì)）審議。

4.市政府工作專班會(huì)議審議通過規(guī)劃方案、土地供應(yīng)方案后，報(bào)請(qǐng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審定、簽批。以協(xié)議方式供應(yīng)的，按照《深圳市人民政府常務(wù)會(huì)議工作規(guī)則》規(guī)定報(bào)請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)審批，審批通過后下發(fā)用地批復(fù)，由用地單位向市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；以招拍掛方式供應(yīng)的，市政府工作專班會(huì)議審批通過后出具會(huì)議紀(jì)要，由各區(qū)政府組織出讓。

（三）相關(guān)管理要求。

1. 規(guī)劃方案編制要求

（1）規(guī)劃方案應(yīng)符合國土空間規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容、基本生態(tài)控制線、水源保護(hù)區(qū)、軌道保護(hù)區(qū)、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)、古樹名木保護(hù)、油氣危險(xiǎn)品管控區(qū)等各類管控要求。地塊容積及容積率應(yīng)結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施承載力、交通市政設(shè)施承載力、歷史文化保護(hù)、地質(zhì)條件、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求確定，并滿足日照、消防等規(guī)范要求。

（2）項(xiàng)目涉及占用工業(yè)區(qū)塊線、城中村綜合整治分區(qū)、工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的，經(jīng)市政府審批同意，可不進(jìn)行占補(bǔ)平衡調(diào)整。

（3）項(xiàng)目地塊容積率及廠房建筑形態(tài)應(yīng)綜合考慮區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)定位、公共服務(wù)配套及市政交通承載力等因素確定，容積率按≤6.5 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2. 新供應(yīng)用地類項(xiàng)目可結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求落實(shí)配建≥5 規(guī)劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租。

3. 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間可按規(guī)定自持或銷售，銷售對(duì)象按照《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》相關(guān)要求執(zhí)行；只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地單位須全部自持。自持廠房建成后平均租賃價(jià)格≤35 元/平方米·月，租賃價(jià)格年漲幅≤5。自持廠房比例及租賃價(jià)格應(yīng)在項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議中約定，并符合產(chǎn)業(yè)主管部門相關(guān)要求。

4. 項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)遵循“保本微利”的原則，項(xiàng)目內(nèi)部收益率原則上≤4.5 。

5. 同一宗地允許按照不同用途約定具體年限。產(chǎn)業(yè)用地鼓勵(lì)按照彈性年期確認(rèn)出讓年限，其中對(duì)于只租不售創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間用地，可根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，使用年限為 50 年。

三、土地整備類項(xiàng)目

土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案尚未完成審批的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，按土地整備類項(xiàng)目類型審批。各區(qū)政府可同步推動(dòng)土地整備年度計(jì)劃、土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案、土地整備單元規(guī)劃、土地供應(yīng)方案的制定、審查、公示和報(bào)批等工作，進(jìn)一步提高行政審批效率。

（一）土地整備年度計(jì)劃的制定與審批。

擬實(shí)施“工業(yè)上樓”的土地整備項(xiàng)目，應(yīng)按程序納入“工業(yè)上樓”目錄，并在目錄中明確項(xiàng)目計(jì)入“工業(yè)上樓”廠房空間任務(wù)的用地范圍?！肮I(yè)上樓”目錄中的土地整備項(xiàng)目視同納入全市土地整備年度計(jì)劃，采用土地整備利益統(tǒng)籌方式實(shí)施的，視同納入土地整備年度計(jì)劃利益統(tǒng)籌項(xiàng)目目錄。

（二）土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案和土地整備單元規(guī)劃的制定。

各區(qū)政府組織轄區(qū)土地整備機(jī)構(gòu)編制土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案和土地整備單元規(guī)劃。土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案中應(yīng)明確土地整備資金安排、推進(jìn)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目相關(guān)舉措等內(nèi)容。土地整備單元規(guī)劃應(yīng)明確留用土地（含征地返還用地、置換用地，下同）、移交政府用地的土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃控制指標(biāo)。相關(guān)規(guī)劃編制要求如下：

土地整備單元規(guī)劃應(yīng)符合國土空間規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容、基本生態(tài)控制線、水源保護(hù)區(qū)、軌道保護(hù)區(qū)、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)、古樹名木保護(hù)、油氣危險(xiǎn)品管控區(qū)等各類管控要求。

2. 項(xiàng)目涉及占用工業(yè)區(qū)塊線、城中村綜合整治分區(qū)、工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的，經(jīng)市政府審批同意，可不進(jìn)行占補(bǔ)平衡調(diào)整。

3. 移交政府用地以工業(yè)為主導(dǎo)功能，其中計(jì)入“工業(yè)上樓”廠房空間任務(wù)的工業(yè)用地面積原則上≥10 公頃，地塊容積率及廠房建筑形態(tài)應(yīng)綜合考慮區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)定位、公共服務(wù)配套及市政交通承載力等因素確定，容積率按≤6.5 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。留用土地功能和容積率按照土地整備相關(guān)政策確定，地塊容積及容積率應(yīng)滿足公共服務(wù)設(shè)施承載力、交通市政設(shè)施承載力、歷史文化保護(hù)、地質(zhì)條件、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求，并符合日照、消防等規(guī)范要求。

4. 計(jì)入“工業(yè)上樓”廠房空間任務(wù)的，應(yīng)結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求落實(shí)配建≥5 規(guī)劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租。

（三）土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案和土地整備單元規(guī)劃的審批。

轄區(qū)工作專班負(fù)責(zé)土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案的審批工作、土地整備單元規(guī)劃的初審工作，并對(duì)土地整備單元規(guī)劃在用地功能、規(guī)劃容積、相關(guān)規(guī)劃控制區(qū)域占用及調(diào)整等方面的情況予以說明。土地整備單元規(guī)劃經(jīng)轄區(qū)工作專班會(huì)議初審?fù)ㄟ^后，由轄區(qū)工作專班報(bào)送項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議。各區(qū)政府應(yīng)同步開展規(guī)劃公示及法定圖則委員會(huì)報(bào)批工作。

項(xiàng)目推進(jìn)工作專班將審議通過的土地整備單元規(guī)劃與相關(guān) 意見處理情況、需市政府審批支持事項(xiàng)的情況說明等一并報(bào)市政府工作專班會(huì)議審議。土地整備單元規(guī)劃應(yīng)在土地出讓前完成法定圖則委員會(huì)審批。

（四）土地整備土地供應(yīng)方案的制定與審批。

各區(qū)政府組織市規(guī)劃和自然資源局派出機(jī)構(gòu)編制移交政府用地和留用土地的土地供應(yīng)方案。其中計(jì)入“工業(yè)上樓”廠房空間任務(wù)的工業(yè)用地，可根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，使用年限為50 年。

計(jì)入“工業(yè)上樓”廠房空間任務(wù)的工業(yè)廠房，由各區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門擬定產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議應(yīng)對(duì)擬引進(jìn)產(chǎn)業(yè)類型、廠房自持比例及租賃價(jià)格等情況進(jìn)行約定，并符合產(chǎn)業(yè)主管部門相關(guān)要求。其中，留用土地上工業(yè)廠房計(jì)入“工業(yè)上樓” 廠房空間任務(wù)的，工業(yè)廠房必須全部自持，且平均租賃價(jià)格應(yīng)≤ 35 元/平方米·月，租賃價(jià)格年漲幅≤5；移交政府用地上工業(yè)廠房計(jì)入“工業(yè)上樓”廠房空間任務(wù)的，廠房租售比例、廠房租賃價(jià)格、項(xiàng)目內(nèi)部收益率等按照新供應(yīng)用地項(xiàng)目的相關(guān)要求執(zhí)行。

土地供應(yīng)方案（含產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議）報(bào)轄區(qū)工作專班會(huì)議初審，初審?fù)ㄟ^后報(bào)項(xiàng)目推進(jìn)工作專班會(huì)議審議。項(xiàng)目推進(jìn)工作專班將審議通過后的土地供應(yīng)方案提請(qǐng)市政府工作專班會(huì)議審批（套開市政府建設(shè)項(xiàng)目用地審批會(huì)）。

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